STF muda entendimento sobre ITBI: quem já pagou pode recuperar o valor?
Decisão sobre holdings imobiliárias abre discussão sobre cobranças anteriores; advogada Karla Félix explica limites da imunidade e cuidados para revisar operações patrimoniais
Quem transferiu imóveis para uma holding familiar e pagou Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pode ter motivos para revisar a operação. Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF) concluiu o julgamento do Tema 1.348 e reconheceu que a imunidade do imposto na integralização de imóveis ao capital social também se aplica a empresas cuja atividade predominante é a compra, venda ou locação de imóveis. A decisão muda o cenário para famílias e empresários que utilizam holdings para organizar o patrimônio, mas não significa que todos os valores pagos anteriormente serão devolvidos.
O principal ponto agora é entender como o julgamento se aplica a cada operação. A possibilidade de contestar uma cobrança depende das circunstâncias da transferência, da razão apresentada pelo município para exigir o imposto, dos documentos societários e dos prazos legais. Também é necessário considerar os limites da imunidade, que não abrange automaticamente valores que excedam o capital social efetivamente integralizado, conforme o entendimento firmado pelo STF no Tema 796.
Para a advogada Karla Félix, especialista em planejamento patrimonial, a decisão reforça a importância de avaliar detalhadamente os efeitos tributários antes de transferir qualquer bem para uma empresa. “O tema reforça a urgência de avaliar detalhadamente os efeitos tributários antes de transferir qualquer bem para uma empresa. A nossa análise nas holdings deve considerar não apenas a imunidade, mas todos os custos envolvidos”, afirma.
A análise também pode ser relevante para contribuintes que já recolheram o imposto ou que tiveram o pedido de imunidade negado pela prefeitura. Nesses casos, é importante reunir documentos como contrato social, alterações societárias, registros dos imóveis, guias de recolhimento e decisões administrativas relacionadas à cobrança. Com esse material, é possível avaliar se há fundamento para questionar a exigência ou solicitar a restituição, sem presumir que o resultado será automático.
Além da discussão tributária, a holding familiar pode ser utilizada para organizar a administração dos bens e estruturar o planejamento sucessório. No entanto, a escolha desse modelo deve levar em conta os objetivos da família, os custos de manutenção da empresa e os efeitos fiscais de operações futuras, como a venda de imóveis ou a transferência de quotas aos herdeiros.
“O planejamento patrimonial precisa ir além da expectativa de reduzir impostos. É fundamental compreender como os imóveis serão transferidos, quais regras tributárias se aplicam e de que forma a estrutura escolhida atende aos objetivos da família. Uma análise prévia ajuda a identificar riscos e a evitar decisões tomadas com base em uma imunidade que pode não se aplicar ao caso concreto”, conclui a advogada.
Com a conclusão do julgamento, famílias e empresários têm um novo parâmetro para avaliar a integralização de imóveis em holdings. Para quem já pagou ITBI, o próximo passo é verificar se a cobrança se enquadra na situação analisada pelo STF e se ainda há medidas jurídicas cabíveis. Para quem pretende realizar a transferência, a recomendação é planejar a operação com antecedência, considerando os limites da imunidade e a documentação necessária para demonstrar a finalidade da integralização de capital.
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